기획부동산 구분하는 방법 알려드립니다.

기획부동산이 뭔가요?

 

기획부동산이라고 많이 들어보셨을겁니다. 언론에서 땅값 상승, 사기피해의 주범으로 기획부동산을 많이들 이야기합니다.

그런데, 정작 기획부동산이 정확하게 어떤 곳인지 아는 사람은 적습니다. 기획부동산의 폐해를 이야기했던 시사프로그램에서도 공동(합유)지분과 공유지분의 차이도 모른채 이야기하는 것을 봤을 때 정확한 기획부동산을 알려주는 곳이 없는 것 같습니다. 

 

더욱이 많은 연예인들이 부동산 투자, 특히 토지 투자를 했을 때, 기획부동산에 속아서 사기를 당했다고 하는 이야기가 참 많았습니다. 근데, 개그맨 배동성씨의 경우에는 기획부동산에 속아 투자했던 강원도 평창일대의 땅이 평창올림픽 이후 땅값이 상승해서 큰 수익률을 봤다고 했습니다. 그러면서 배동성씨는 땅은 절대 배신하지 않는다며, 심지어 기획부동산에 사기를 당할지라도 땅은 언젠가 제값을 한다고 하였습니다.

 

그럼 기획부동산이 정확하게 무엇일까요?

 

네이버 사전에서 찾아보니 기획부동산은 "부동산을 이용해 마치 경제적인 이득을 많이 얻을 수 있을 것처럼 조작하여 투자자들로부터 부당한 이득을 얻는 행위를 하는 중개업자나 업체"라고 정의했습니다. 

 

 

그럼 위 정의에 따라서 기획부동산을 구분하는 방법에 대해서 알려드리겠습니다.

 

1. 부동산을 이용

이 부분에서는 정상적인 토지컨설턴트와 기획부동산이 다름이 없습니다.

 

2. 마치 경제적인 이득을 많이 얻을 수 있을 것 처럼

정상적인 토지컨설턴트의 경우에는 이 부분을 안내할때 토지의 가치를 중요시하는 안내를 해 드립니다.

"역세권개발계획, 도시개발계획에 의해 지정이 될 경우 향후 몇 년 이내로 지금의 가치보다는 충분한 수익을 낼 수 있습니다. 인근지역의 상업용지 입찰가격 및 낙찰가격이 대략 O원 선에서 형성되었던 사례를 보았을 경우 어느 정도로 예상해 볼 수 있습니다." 

그러나 기획부동산은 "5년 내 10배 이상 땅값이 오릅니다", "무조건 이 곳은 개발이 됩니다 (어떠한 근거도 없이 지도만 달랑 한 장 보면서) 주변이 이렇게 산업단지도 있고, 신도시도 들어서잖습니까? 여기도 개발이 되는거죠" 라는 식의 뜬구름 및 정확한 데이터 없이 무조건 경제적인 이득을 얻을 수 있다라는 표현만 합니다.

 

3. 조작하여

기획부동산은 대부분 사실확인이 어려운 정보를 바탕으로 합니다. "OO시 도시개발팀에서 이렇게 이야기했다" 하면서도 객관적인 자료제시는 하지 않습니다. 이유인즉슨 시청, 도청 개발과에서는 절대 개발계획에 대해서 외부로 노출을 금하고 있습니다. 만약 외부 노출이 이루어진다면 해당 공무원은 즉각 파면조치입니다. 공무원은 언제나 비밀유지를 합니다. 이런 말에 절대 속으시면 안 됩니다.

또한 피해를 줄이기 위해서는 공공기관에서 증빙이 가능한 정보인지 확인이 필요합니다. 서류는 거짓말을 하지 않습니다. 가짜 서류에 속지 않는 것이 가장 중요합니다.

그리고 개발호재등을 엮어서 사실상 개발이 불가능한 임야나 풀리기 힘든 그린벨트 지역과 같은 곳을 지분으로 판매를 하는 경우가 많습니다. 

 

 

4. 투자자들로부터 부당한 이득을 얻는 행위

많은 분들이 토지에 투자를 할 경우 실거래가 및 공시지가등을 많이 물어봅니다. 토지는 위치와 형태등에 따라서 가치가 다르기 때문에 인근지역의 시세를 비교하는 것은 어디까지나 참고자료입니다. 물론 기획부동산에서는 실거래가와 비교했을 경우에도 터무니 없는 가격으로 투자자들을 유인하지만, 이 후 다운계약서나 업계약서등을 권장하여 매매거래를 진행하곤 합니다. 정상적인 전문 토지 컨설턴트는 실거래가로 계약서를 작성하기 때문에 이 부분을 잘 살펴 봐야 합니다. 그리고 기획부동산의 경우에는 소유권 권리인 등기를 하지 않은 채 부동산을 매매하는 미등기전매행위를 하곤 합니다. 미등기전매의 금지 법률이 있지만 기획부동산은 이런 방식을 공공연하게 사용하고 있습니다. 컨설팅 부동산은 등기전매를 원칙으로 합니다. 

만약 매매후 등기를 전달하지 않고, 계속 미루는 등 행위를 한다면 기획부동산일 확률이 아주 높은 케이스가 됩니다. 

 

이 밖에도 지분을 통해 기획부동산과 정상적인 컨설팅 부동산을 구분할 수 있습니다.

 

공동(합유)지분은 하나의 물건을 둘 이상의 여러 명이 공동으로 소유한 상태로 토지를 매매할 때 합유자 전원의 동의가 필요합니다. 공유지분은 한 필지를 사기에는 돈이 부족해 필지를 여러개로 분할하여 사는 것입니다. 공유자 사이에 그 어떤 관계나 통제가 없는 각각의 주체인 것입니다. 이 부분에서 여러 블로그나 글들을 보면 공유지분도 기획부동산이 주로 등기하는 방법이라고 하는데, 이는 사실과는 확실히 다릅니다. 공유지분을 통한 투자는 투자자 개개인이 독립적이기 때문에 언제나 처분과 같은 행위가 자유로운 정상적인 투자방식입니다. 

보통 기획부동산은 공동(합유)지분 위주이고, 컨설팅 부동산은 공유지분상태로 매매합니다.

 

토지는 한정적인 자원으로 그 가치는 사라지지 않고, 개발이 되는 곳이라면 그 가치는 상승하게 됩니다. 현재가치를 보는 것은 투자가 아닙니다. 객관적이고 정확한 자료와 정보를 통해서 투명한 정보제공을 하는 노프로는 미래가치를 보는 토지투자를 권해드립니다. 그리고 약속드립니다.