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부동산 용어 학습 - 환지방식 토지투자 본문
부동산 용어학습 - 환지방식 토지투자
오늘은 부동산 상식 중 토지투자의 핵심인 환지방식에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
토지투자의 핵심이라고 환지방식을 꼽는 이유는 바로 "수익성"에 직결되기 때문입니다.
내가 투자한 땅이 환지방식으로 개발된다라고 하면 그것이야말로 최고의 가치를 인정받을 수 있는 것이고, 높은 가치의 땅으로 변화된 토지를 받을 수 있음을 의미하기 때문에 토지투자에 있어서 가장 핵심적인 개념입니다.
"환지방식"은 도시개발사업의 수용 또는 시행방식 중 하나의 지주의 동의하에 토지 권리를 빌려 개발한 후 토지를 재분배하는 방식입니다.
건축물을 논, 밭 한가운데 지을 수는 없습니다. 건축물은 상하수도, 가스, 전기, 인근도로 등 많은 부분에 적합할 경우에만 시군구청에서 건축 허가를 줍니다.
이러한 공사과정을 일반인이 하기란 재정적으로는 어렵습니다. 그래서 환지방식과 수용방식이 생겨난 것입니다.
수용방식
개발시행자가 지주들의 토지를 강제로 매입하여 개발하는 형태
지주들은 자신들의 토지를 공시지가 기준으로 토지를 시세보다 싸게 강제 매도해야 하는 것에 불만
환지방식
수용방식을 보완한 방법
개발 시행자가 지주의 동의하에 토지 권리를 빌려 개발한 후 토지를 재분배하는 방식
수용방식으로 개발이 진행되는 것은 최근들어서는 줄어드는 추세입니다. 최근 도시개발법과 역세권 개발법에 의해 개발사업이 시행되는 곳들은 대부분 환지방식을 적용하고 있습니다.
환지방식 사업은 다음과 같은 경우에 시행을 합니다.
첫번째, 논이나 밭 또는 구릉지와 같은 고도가 낮은 임야등을 대지로 만들어 공공시설 정비나 토지 지목 형질 구획변경이 필요한 경우에 환지방식으로 진행을 합니다.
두번째, 도시개발사업을 시행하는 지역의 토지 지가가 이미 너무 높을 경우에 수용개발로 인한 반발이 크기 때문에 환지방식으로 진행을 합니다. 이 경우 환지방식을 채택하여 진행하기 위해서는 해당지역의 개발토지 면적 2/3이상 지주들의 50%이상의 동의를 받아야 합니다.
위 그림을 보면 환지방식 개발 전과 후를 비교할 수 있습니다.
아무런 기본지식없이 보더라도 환지방식 개발 후의 토지가 개발에 용이해 보이는 곳이라는 것은 충분히 알 수 있습니다.
환지방식 개발 전에는 단지면적만 큰 쓸모없는 땅이라고 할 수 있지만, 개발 후에는 공공시설과 도로가 생기고 땅의 면적이 줄어든 모습을 볼 수 있습니다.
면적이 줄었지만 땅의 가치는 몇 배, 몇 십 배로 상승했기 때문에 모든 토지 투자자들이 자신의 땅이 환지방식으로 개발되길 바라는 이유이기도 합니다.
이러한 환지방식으로 인한 가치상승을 보려면 도시개발계획 및 역세권개발계획이 발표되기 전 원형지 투자가 선행되어야 합니다.
원형지 토지투자를 선호하시는 투자자들도 있고, 그렇지 않고 구획이 정확하게 나누어진 환지이후의 토지에 대한 분양을 선호하는 투자자들이 있습니다. 그러나 대부분의 토지투자자들이 땅에 건물을 지을려고 하는 건설업자들은 아닙니다. 지가 상승을 통한 가치상승으로 인한 수익을 고려하는 소액투자자들이 많이 있습니다.
토지투자의 핵심은 역세권개발계획, 도시개발계획을 진행 할 수 있는 곳을 찾는 것입니다.
노프로의 땅땅세상에게 문의하세요~ 어떤 곳인지 알려드리겠습니다.
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