땅값이 궁금하세요? 토지용도를 확인하세요!

땅값이 궁금하세요? 토지용도를 확인하세요!

 

시외로 드라이브 중 경치가 좋은 곳이 있으면 자연스럽게 '이런 땅 하나 사서 집 짓고 살면 좋겠다' 라는 생각을 합니다. 여기서 한 단계 나가시는 분들은 구체적인 정보를 찾아보게 됩니다. 

요즘 전원주택 건축비가 평당 400~500만원 정도 든다던데, 과연 땅값은 어떨지 궁금해 하시고, 여기 저기 찾아보시게 됩니다. 그러나 주변에 공인중개사 사무실도 없고, 스마트폰 검색으로도 확실한 정보는 보이지 않습니다. 땅값을 대략적으로라도 알 수 있는 좋은 방법은 없을까요?

 

 

토지 특성을 알아야 땅값이 보입니다.

 

토지마다 가격이 제각각 다릅니다. 이렇게 다른 이유는 무엇일까요? 바로 토지의 특성 중 '부동성'과 '개별성'때문입니다. 토지의 부동성이란 토지는 움직이지 않는 한 곳에 고정되어 있는 성질이 있기 때문입니다. 이 때문에 각 토지마다 지형, 지세, 면적 등이 달라지고 행정, 사회, 문화적인 가치가 다르기 때문에 가격차이가 발생하는 것입니다. 

예를 들어 같은 단지에 있는 토지라고 해도 대로가 있는 앞 부분의 토지와 뒷 부분 외진 구석진 토지는 서로 쓰임새가 다르고, 서로 다른 가격을 나타낼 수 있습니다. 이런 토지의 특성을 '개별성'이라고 합니다.

 

이런 특성들 때문에 토지는 거래를 위한 가격정보를 구축하는데 상당한 노력이 필요합니다. 또한 토지가격은 매우 유동적이기 때문에 가격정보의 지속적인 업데이트도 필요합니다. 반면 부동산 상품중에서도 아파트 같은 경우에는 쉽게 가격을 확인할 수 있습니다. 이미 규격화되어 제반 정보가 잘 갖춰진 상품이기 때문입니다. 어느 정도 노력을 들여야 알 수 있는 토지 가격정보와는 확실히 다릅니다.

 

지방 외진 곳의 임야, 전, 답 같은 토지의 경우에는 가격 정보를 얻을 수 있는 곳이 매우 제한적입니다. 관심을 두는 시장 참여자의 수가 적기 때문입니다. 이럴 때는 토지를 용도지역으로 분류하는 방법을 사용하면 대략적인 토지의 가격을 가늠할 수 있습니다.

 

일반적으로 토지는 용도지역으로 분류됩니다. 토지의 경제적, 효율적 이용과 공공의 이익을 위해서 토지의 쓰임새와 건축물의 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하는 것입니다. 그 제한의 기준이 되는 것 중 하나가 바로 용도지역입니다. 이런 지역구분은 도시개발계획을 통해서 결정이 됩니다.

 

용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉩니다. 여기서 도시지역은 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분화 됩니다.

 

이 중 주거지역이 일반적인 지역의 토지시장 가격을 가늠하는 일종의 기준이 됩니다.

주거지역의 가격은 주변 공인중개사 사무실 또는 인터넷 부동산 정보사이트를 통해서 비교적 쉽게 파악할 수 있습니다. 

그렇다면 '주거지역'이라는 기준을 통해서 어떻게 각기 다른 용도지역들의 토지시장가격을 가늠할 수 있을까요?

 

첫째, 그 지역 토지시장에서 주거지역의 가격을 100%로 하여 기준을 잡는다면, 인근의 허름한 상가의 가격은 그 세 배인 300% 정도의 가격으로 예상이 가능합니다. 그리고 이 상가지역이 활성화되어 권리금이 붙을 정도의 활기를 보이면, 주거지역의 6배인 600%까지도 가격 상승을 예상할 수 있습니다.

 

둘째, 임야가 있는 녹지지역은 어떨까요? 주거지역 대비 15~40% 정도의 가겨 수준으로 생각할 수 있습니다. 녹지지역은 성격에 따라 보전녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역으로 나눕니다. 보전녹지지역은 주거지역 가격의 15%, 농업생산을 위해 개발이 유보된 생산녹지지역은 주거지역 가격의 약 25%, 자연녹지지역의 경우 주거지역의 약 40% 정도로 반영합니다.

 

셋째, 농림지역의 가격은 보통 주거지역의 20% 정도 수준으로 봅니다. 그러나 농지정리가 안 된 지역이라면 주거지역의 40%정도까지 가는 곳도 있습니다. 이럴 경우 향후 변화를 꼼꼼하게 살펴야 합니다.

 

넷째, 쓰임새가 모호하여 구분하기 힘든 곳을 지정해놓은 토지입니다. 바로 관리지역입니다. 이 지역은 추후에 개발이 될 수도 있고, 안 될 수도 있는 지역입니다. 이 관리지역은 보전, 생산, 계획관리지역으로 나뉘는데, 이 중 가장 인기 있는 지역은 바로 계획관리지역입니다. 정부가 개발에 대한 규제를 완화하면 계획관리지역의 가격은 2배 이상 오를 가능성이 있고 토지 가격은 주거지역대비 40%정도이기 때문에 토지 투자가들이 선호하는 지역이기도 합니다.

 

용도지역별 토지가격 비교
용도지역			가격
도시지역	주거지역		100%
	상업지역	상업지 형성 초기	300%
		상업지 활성화 시	600%
	공업지역	전용공업지역	20% ~ 25%
		일반공업지역	30% ~ 40%
		준공업지역	80% ~ 90%
	녹지지역	보전녹지지역	15%
		생산녹지지역	25%
		자연녹지지역	40%
관리지역	보전관리지역		15% 정도
	생산관리지역		25%
	계획관리지역		40%
농림지역	-		20%

 

마지막으로 공업지역은 전용공업, 일반공업, 준공업지역으로 나뉩니다. 전용공업지역은 통상적으로 중화학공업 및 공해성 공업단지 조성등을 위해 필요한 지역입니다. 일반공업지역의 경우에는 환경을 저해하지 않는 공업단지의 수용을 위해 필요합니다. 또 준공업지역은 경공업 등을 위한 지역입니다.

 

이런 공업지역의 가격은 전용공업, 일반공업지역보다 준공업지역으로 갈수록 높아집니다. 그 이유는 바로 용적률 때문입니다. 경공업을 배치하는 준공업지역일수록 용적률이 높기 때문에 가격 또한 높아집니다. 공업지역의 토지시장가격을 주거지역 기준으로 가늠해본다면 준공업지역은 주거지역의 80~90%, 일반공업지역은 30~40%, 전용공업지역은 20~25% 정도라고 할 수 있습니다.

 

위에서 정리한 가격의 기준은 대략적인 판단기준으로 활용해야 합니다. 그러나 유용한 계산법임에는 틀림없습니다. 눈 여겨 본 장소의 토지가격이 궁금하다면 잊지말고 활용해보시길 추천합니다.