대토보상 담보대출 금지? 정부와 토지주는 동상이몽

대토권 담보대출 금지 내달 발표 예정

정부 "신도시 개발 이익은 원주민에게 돌려주기 위함"

토지주 "과도한 사유재산 침해"

정부와 토지주는 대토보상 담보대출 금지 놓고 "동상이몽"

 

국토교통부와 한국토지주택공사(LH)가 3기 신도시 개발을 위한 토지수용과정에서 확대하기로 한 "대토보상"을 놓고 토지주 및 민간사업자들과 이견을 보이고 있다고 합니다. 대토보상이란 신도시 개발과정에서 LH가 원주민에게 땅을 수용할 때 현금을 주는 대신 토지 개발 이후 다시 땅을 돌려주는 방식을 말합니다. 현금 보상할 경우 풍부해진 현금 유동성이 다시 부동산 시장으로 흘러들어서 집값을 올리는 요인이 될 수 있기 때문입니다. 하지만 LH가 최근 대토권을 담보로 한 대출을 금지토록 법률 개정 방침을 밝히면서 토지주들의 반발이 나타나고 있습니다.

 

토지주, 대토권 담보대출 금지 반발

 

21일 국토교통부에 따르면 국토교통부와 한국토지주택공사 (LH)는 3기 신도시 지정 지자체와 함께 대토보상 및 원주민 재정착 방안을 오는 11월 발표할 계획이라고 하였습니다. 

이방안에는 대토채구너을 담보로 대출을 금지하는 토지보상법 개정안이 포함될 것으로 알려졌습니다. 문제는 바로 대토권을 통한 담보 대출이 불가능해질 경우 토지주들은 당장의 자금줄이 막혀 이주를 못하거나, 토지개발 사업에도 제대로 참여를 할 수 없게 된다라는 문제점을 밝혔습니다. 대토권을 받아도 토지 개발 이후 보상까지는 적어도 3년, 많게는 5년 이상도 걸리기 때문에 대토권을 통한 담보 대출 금지는 받아들일 수 없는 입장이라는 것입니다.

 

전국개발정보전문사이트 지존의 대표는 "과거 법의 사각지대를 이용하여 민간 개발업자들이 한국토지주택공사(LH)의 대토권을 더 비싸게 사들이는 방식으로 매집한 경향이 있었다" 며 "대토보상비율이 착시 효과로 높아졌으나 동시에 유동성이 풀리면서 문제가 됐다"고 말했습니다. 이어 "정부는 이를 해결하기 위해 대토권 담보대출금지 조항을 발표한 것"이라며 "하지만 대토권 담보대출을 금지하면서 동시에 한국토지주택공사(LH)가 주도하는 대토리츠 (REITs-부동산투자회사)를 적극 장려해 민간 시장의 자율성을 침해하고 있다"고 비판했습니다.

 

한국토지주택공사(LH)가 파주 운정3, 하남 미사, 과천 지식정보타운 등 공공택지 개발 지구 17개 사업 지구의 대토보상 현황을 조사한 결과 2014년 대토보상금액은 전체 보상금액의 0.6%에 불과했으나 2018년에는 약 29%수준까지 올라갔습니다.

 

지난 6월 서울 여의도 국회의사당 인근에서 3기 신도시 예정지 토지 소유주들이 모여 정부에 '올바른 보상'을 요구하고 있다 / 사진 : 연합뉴스

대토권 → 공공리츠 선순환 될 수 있나?

 

대토권 담보대출을 금지하는 정부의 큰 그림은 현금보상을 통한 유동성 확대를 막고, 공공리츠를 확대해 신도시 개발에 따른 이익을 민간 건설사 대신 원주민에게 돌려주기 위함이라고 하였습니다.

 

기존 신도시 개발의 경우 "한국토지주택공사(LH)가 원주민에게 토지를 수용, 민간 건설사에 토지를 배분한 뒤 아파트를 분양"하는 모습에 따라 신도시 개발 이익 대부분이 민간 건설사에게 돌아갔었습니다. 하지만 수용한 토지를 대토권으로 원주민에게 돌려주면 원주민의 재정착률이 높아집니다. 또 아파트 건설 등에서도 공공리츠를 통해 한국토지주택공사(LH)가 사업주로 참여할 경우 공공성이 강화되는 효과도 기대할 수 있습니다.

 

임재만 세종대 부동산학과 교수는 "기존에는 한국토지주택공사(LH)가 땅만 개발하는 것을 공익으로 봤는데 앞으로는 실제 아파트 건축 과정 등에서 한국토지주택공사(LH)의 공익적 역할을 확대하겠다라는 것" 이라며 "대토권 담보대출 금지에 따른 사유재산 침해 논란의 경우 토지수용과 마찬가지로 헌법이 용인하는 한도 (공공복리를 위한 제한)라면 문제될 것은 없다"고 말했습니다.

 

하지만 공공리츠의 취지와 별도로 공공리츠를 통한 개발사업의 수익성은 해결해야 될 과제로 지적됩니다.

 

한 건설업계 관계자는 "현재 과천 지식정보타운 일부 분양 물량의 경우 대토 지주 지분이 약 45%나 되지만 수익성이 나지 않아 분양이 미뤄지고 있다"며 "공공리츠도 결국 대토권을 소유한 토지주들이 개발 사업을 통해 수익을 기대할 수 있어야 하는데 수익이 나지 않으면 기존 현금 보상을 더 선호할 것이 뻔하다"고 말했습니다.

 

이어 "정부가 한쪽으로는 분양가를 낮추라고 규제하는데 공공리츠를 활성화하기 위해서는 수익성을 추구해야 하는 모순적인 상황에 놓은 것"이라고 지적했습니다.

 

<< 파이낸셜 뉴스 기사 참고>>

 

 

 

대토권 담보 대출을 막는다면 어떻게 될까요?

 

만약에 토지주가 현재 보유하고 있는 토지에 대출이 있고, 양도세를 낼 현금이 없다면 대토권을 포기하게 될 것입니다.

즉, 현금을 받거나, 대토 리츠에 투자하는 방법 밖에 없는 것입니다.

물론 토지보상법에 "토지로 보상받기로 한 권리는 보상계약 체결일로부터 소유권이전등기를 마칠 때까지 전매를 금지한다"라는 규정이 있습니다. 대토권 전매행위 자체가 불법이라는 것입니다. 

 

정부의 입장, 토지주들의 입장에서 대토권을 놓고 보상법이 개정이 된다라면 정말 두 입장을 잘 반영하는 합리적인 개정안이 필요할 것이라고 생각됩니다.

11월부터는 보상이라는 단어가 아주 많이 나올 예정입니다. 현금보상, 대토보상, 대토보상리츠 꼭 알아봐야 하는 용어일 것입니다.

 

 

땅땅세상이 추천하는 물건지도 분명 나중에 보상을 통해 더 많은 이익을 얻을 수 있는 곳일겁니다

어느 곳이 땅땅세상이 추천하는 곳인지 궁금하시다면 지금 빨리 연락주십시오

https://open.kakao.com/o/swpdNbIb