땅값은 계속 오른다. 왜?

2019년 11월 10일 저녁 9시 25분

오늘부터 노프로가 평소 부동산에 대해서 생각한 것들과, 많은 토지&부동산 전문가 선배님들의 평소 해 주신 이야기들을 공부한 내용들을 정리해볼려고 합니다. 

 

땅값은 계속 오른다. 왜?

땅값이 오를 수 밖에 없는 이유

 

우리나라의 땅값은 오를 수 밖에 없다. 왜?

지금부터 노프로가 말씀드리는 내용들에서 그 이유를 찾아 볼 수 있습니다.

 

첫째, 우리나라의 국토는 좁습니다. 좁을 뿐만 아니라 이용이 가능한 평지가 적은 편에 속합니다. 개발을 통해서 사용이 가능한 토지의 수요에 비해서 공급이 달리기 때문에 중,장기적으로는 땅값이 오를 수 밖에 없습니다.

이런 이유는, 개발자로 하여금 토지의 집약적인 개발과 토지의 활용도를 높이려 하는 원인이 되고, 이는 땅의 용도변경과 토지이용규제완화 등을 통해서 이뤄집니다. 그렇게 하여 토지거래허가구역에서 해제되거나, 산지,농지이용규제가 완화되거나, 군사보호구역이나 그린벨트에서 해제되거나, 연접개발 제한규정이 폐지되는 등으로, 해묵은 이용규제가 풀리면서 땅값은 오를 수 밖에 없는 것입니다. 

특히 대규모의 땅이 일시에 용도변경되는 개발호재가 있는 지역의 경우 땅값은 큰 폭으로 오르게 됩니다.

 

 

둘째, 막대한 토지 보상금이 인근지역 땅값을 끌어오립니다. 대규모 도시개발 사업이 일어나면서 일시에 뭉칫돈으로 쏟아져 나오게 되는 토지보상금은 상당 부분 주변 부동산 시장으로 재유입되고, 이것이 인근지역 땅값을 크게 끌어올리는 모습을 보입니다. 대략 토지 보상금의 40% 정도가 대토 구입등으로 토지시장에 재투자되는데, 이로 인해 주변 땅값은 큰 폭으로 오릅니다.

 

셋째, 잠재적 투기수요가 땅값을 끌어올립니다. 투자자들의 머릿속에는 '토지불패'라는 고정관념이 깊게 뇌리에 박혀 있는데, 이는 쉽사리 지워지지 않습니다. 당연히 땅값은 인화성이 높습니다. 비록 경기가 나빠 숨을 죽이는 추세라고 하더라도 경기가 좋아지면 언제 그랬듯이 다시 불이 붙습니다.

 

 

이런 이유에서 땅값은 계속 오르는 모습을 보이지만, 모든 땅값이 다 오르는 것은 아닙니다. 오를 곳이 따로 있습니다. 더군다나 땅값이 크게 오르는 지역은 아주 한정적입니다. 개발호재가 있는 지역 내의 땅이 그것입니다. 개발에 따른 시간의 흐름과 함께 그 가치, 다시말해 땅값도 덩달아 뛰기 시작합니다. 그 동안 우리나라는 신도시개발, 산업단지 건설과 같은 대규모 도시계획 사업과 각종 정부개발 사업이 쉴 새 없이 진행되었으며, 그것과 동반하여 개발 지역 내의 땅은 끊임없이 용도변경되어 왔습니다. 그리고 그 때마다 땅값은 어김없이 큰 폭으로 올랐습니다.

 

그렇더라도 이런 곳에서의 땅 투자는 어디까지나 장기투자자의 관점에서 접근해야 합니다. 토지 재화는 짧게는 3~5년, 길게는 7~10년 이상 묶어두어야 하는 장기투자 상품입니다. 그만큼 오랜 기간에 걸쳐 개발이 추진되기 때문이며, 몇 차례의 단계를 거쳐서 땅값은 크게 오릅니다.

 

따라서 어디까지나 장기적인 관점에서 투자하는 것이 중요합니다. 시간에 비례하여 투자수익은 당연히 높아집니다. 이 경우 한꺼번에 목돈을 들여 한 곳에 집중투자하기 보다는 투자기간별로 계획을 세워 여러 군데에 분산투자하는 것이 훨씬 더 효과적입니다. 예를 들어 개발호재 지역을 여러 군데로 나누어 발표단계, 착공 전 단계, 완공 직전단계 등으로 나누어 분산투자 하는 것이 효과적입니다.

 

이런 분산투자는 중요한 의미를 가집니다. 즉, 땅에 투자하려면 한꺼번에 많은 돈이 필요할 것이라는 생각은 단순한 고정관념에 지나지 않습니다. 땅투자를 위해서는, 그리고 개발호재가 있는 지역의 땅에 투자할때는 적게는 수천만원으로도 투자할 수 있는 최적의 상품입니다. 어차피 나중에 집을 짓고 살 일도 아니고 단순히 투자 목적으로 산 것이니 만큼 꼭 필지별로 땅을 살 필요가 없기 때문입니다. 사고자 하는 지분만큼만 투자해도 괜찮고, 친구 또는 지인들과 공증을 통한 공동투자하는 것도 괜찮습니다.